Falsche Wohnungen, Umzugsketten und Investitionshemmnisse

Während ich zum Kölner Wohnungsmarkt recherchiere, verschärfen Kölner Politiker die Vorgaben für Immobilienunternehmen, Projektentwickler und Grundstückseigentümer. Der Rat hat schließlich gestern (Donnerstag, 18. Mai) das Vorkaufsrecht für die Stadt bei Grundstücksverkäufen wieder eingeführt. Sieben Mitarbeiter prüfen künftig alle Grundstücksverkäufe, bevor sie ins Grundbuch eingetragen werden. Die Stadt berechnet dafür knapp 90 Euro Gebühren.

Will die Stadt eine Fehlentwicklung – derzeit: kein Wohnungsbau, obwohl das möglich wäre – verhindern, kann sie zum ausgehandelten Preis zuschlagen, ihn gar drücken, wenn er übertrieben ist. Die FDP-Fraktion im Rat lehnt das ab: Eingriff in das Marktgeschehen, zuviel Bürokratie. Immobilienunternehmen sehen das ähnlich. Zuvor hatte der Rat bereits das kooperative Baulandmodell verschärft: keine Ausnahmen mehr von der Vorgabe, 30 Prozent Sozialwohnungen zu errichten, wenn für das Grundstück Baurecht geschaffen werden muss. Und auch hier verlaufen die Konfliktlinien ähnlich.

Struktur der Debatte

Grundsätzlich lassen sich zwei Extrempositionen in der Diskussion um bezahlbaren Wohnraum ausmachen, präzise beschrieben in der Forschungsübersicht des BBSR, erstellt vom bereits erwähnten Bonner Beratungsunternehmen Quaestio. Auf der einen Seite stehen danach die Befürworter von stärkerer Regulierung des Marktes.

Die öffentliche (…) Debatte wird in weiten Teilen von der Einschätzung bestimmt, dass die „falschen“ Wohnugnen gebaut werden. Demnach konzentriert sich der Wohnungsneubau auf das hochwertige Segment (…).

Daraus folge die Forderung nach wieder mehr sozialem Wohnungsbau, etwa durch Quoten wie dem kooperativen Baulandmodell, und mehr Wohnungen in städtischem Eigentum. Von beidem ist man in Köln weit entfernt. In den kommenden Jahren wird sich die Situation vielmehr verschärfen.

Auf der anderen Seite steht die Annahme, es würde schlicht zu wenig und zu langsam gebaut. Quaestio:

Aus dieser Perspektive geht es vor allem um die Ausweitung des Wohnungsbaus insgesamt und um die Beseitigung entsprechender Investitionshemmnisse.

Wer hat Recht? Zur Klärung werden Studien herangezogen, die sogenannte Umzugsketten untersuchen. Wenn Mieter in hochwertige und teure neue Wohnungen ziehen, machen sie günstigere Wohnungen frei. Wie weit nach unten reicht der Effekt? Wie schnell stellt er sich ein? Und wie viele Wohnungen braucht es, damit er nicht von jenen zunichte gemacht wird, die von außerhalb in die Stadt drängen?

Ideologie in der Debatte

Während auf der einen Seite das Misstrauen der Immobilienwirtschaft gegenüber offenkundig ist und der sozialstaatlichen Steuerung die besten Chancen zugerechnet werden, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist der ideologische Gehalt der Gegenposition etwas schwerer zu erkennen. Und doch ist das Muster altbekannt: Man verspricht einen Sickereffekt, Trickle-down-Stadtentwicklung quasi. Mit Blick auf die neoliberale Lüge, dass es allen wirtschaftlich besser gehen wird, solange die, die es können, ungehemmt Vermögen anhäufen dürfen, ist fraglich, ob die Stadt als Ganzes davon profitiert, wenn sich die akute Bautätigkeit auf das obere Segment beschränkt.

Fest steht: Der Markt sieht Wohnen als Produkt. „Nicht jeder kann einen Audi A6 fahren“, sagt ein Projektentwickler. Eine Wohnung in der Innenstadt biete mehr Komfort, mehr Teilhabe am Geschehen im Zentrum, mehr Nutzen, sei demnach das bessere Produkt, die Nachfrage und der Preis zwangsläufig höher. Verlässt sich Stadtentwicklung darauf, dass die Akteure im Markt selbst für einen Ausgleich sorgen, und beschränken sich Politik und Verwaltung (und sei es aus Mangel an effektiven Alternativen) auf die Bereitstellung von Grundstücken, dann besteht die Gefahr, dass über die soziale Struktur der künftigen Stadt ebenfalls der Markt entscheidet. In Köln deutet vieles auf ein langsam aber stetig wachsendes Gefälle zwischen Zentrum und Peripherie hin. Wie weit müssen allein erziehende Frauen, Arbeitslose, Senioren mit schmaler Rente, kinderreiche Familien künftig rausziehen? Insbesondere, aber nicht nur an dieser Frage wird sich später messen lassen, wie gerecht die Stadt gewachsen ist.

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